Andrea Klambauer: Flächenfraß und Zersiedelung stoppen

Frau Klambauer, wir möchten heute mit Ihnen über die Wohnpolitik und die Wohnpreise in Salzburg sprechen. In den letzten Jahren sind diese rasant angestiegen. Für viele junge Familien ist Wohn-Eigentum immer schwerer leistbar. Wo verorten Sie hier die Probleme? Wie kam es zum Preisanstieg?

Ich würde gerne zwischen Miete und Eigentum unterscheiden. Junge Menschen sind eher Mieter. Hier ist die Politik in der Verantwortung, leistbare Mietwohnungen zu schaffen.

Eigentumswohnungen brauchen immer einen Grundstock an Anfangskapital. Das war früher schon nicht leicht, aber es wird immer teurer. Ich möchte erst über Mietwohnungen reden. Wir haben in Salzburg 35.000 geförderte Mietwohnungen. Die sind vor allem für junge Menschen eine zentrale Anlaufstelle. Mir ist wichtig, die Anzahl derer zu erhöhen. Das Budget haben wir schon deutlich gesteigert, von knapp 50 Millionen auf 70 Millionen, die das Land Salzburg pro Jahr in den Bau geförderter Mietwohnungen steckt. Das ist ein enormer Anstieg.

Die Eigentumswohnungen sind aus Sicht der Landespolitik nicht so steuerbar wie Mietwohnungen. Mir war wichtig, dass wir den verdichteten Wohnbau fördern, also den mehrgeschossigen Wohnbau. Bei den sogenannten Häuslebauer-Förderungen sind wir dafür runtergegangen. Für jede Eigentumswohnung gibt es zurzeit durchschnittlich 44.000 Euro Zuschuss. Das ist ein beträchtlicher Betrag.

Warum ist es so teuer? Hier gibt es verschiedene Gründe. Bauland ist gerade in den Zentralräumen wie in der Stadt Salzburg und im Umland, sowie in den Bezirkshauptstädten Mangelware. Das betrifft gemeinnützige wie private Bauträger. Coronabedingt sind die Baukosten noch einmal enorm gestiegen. Das ist nicht auf Salzburg bezogen, sondern global spürbar. In Österreich haben wir auch extra Förderungen, etwa die Gemeinde-Milliarde und Investitionszuschüsse. Der Baumarkt baut eben nicht nur Wohnbau, sondern auch Hotels und kommunale Einrichtungen. Hier erleben wir zurzeit einen Bauboom.

In Salzburg werden langfristigen statistischen Daten zufolge jährlich über 3000 Wohnungen gebaut. Das ist mehr als Bedarf ist. Man merkt hier die geringe Zinspolitik, die den Kauf von Vorsorgewohnungen begünstigt. Solange diese auch vermietet werden, befürworte ich den Bau. Werden sie aber als Betongold gekauft werden, ist das problematisch.

Sie haben angesprochen, dass die Wohnpreise gerade in der Stadt sehr teuer sind. Vergleicht man den Grenzbereich Oberösterreich-Salzburg miteinander, sieht man am Beispiel Friedburg, das auf der oberösterreichischen Seite liegt, und Straßwalchen, das zu Salzburg gehört, zum Teil sehr merkbare Unterschiede. Welche Faktoren machen Salzburg zu einer derartigen „Wohnbau-Oase“ im negativen Sinne?

Die verfügbaren Flächen sind in Salzburg deutlich geringer als zum Beispiel in Oberösterreich und anderen Bundesländern. Die Gemeinden in Salzburg sind bereits jetzt gezwungen, weniger Flächen von Grünland in Bauland umzuwidmen. In anderen Bundesländern ist das noch weniger im Fokus.

Bei den Mietwohnungen ist der Unterschied weniger deutlich. In den letzten zwei Jahren haben wir hier ein großes Mietensenkungs-Programm durchgeführt. Dieses war mir persönlich ein großes Anliegen. Es kann nicht sein, dass Mieten im geförderten Wohnungsbereich stärker steigen als im privaten Wohnungsbereich. Mit dem Programm konnten wir die Kurve aber deutlich abflachen. Viele Experten sahen dies als einen großen Schritt; 15.000 Wohnungen betrifft das.

Der gemeinnützige Wohnbaubereich steht vor großen Herausforderungen. Es gibt hier unterschiedliche Modelle, etwa das Bauland-Sicherungsmodell in Grödig. Wie versucht man im gemeinnützigen Bereich, Problemen entgegenzusteuern? Gibt es hier Erfolgsmodelle?

Grödig ist nicht gemeinnützig in der Definition des gemeinnützigen Wohnbaus. Das sind die fünf großen gemeinnützigen Bauvereinigungen Salzburgs, die vor allem im mehrgeschossigen Wohnbau Wohnungen bauen. Mir ist hier ein guter Mix zwischen Miet- und Eigentumswohnungen wichtig. Ich denke, wir sind hier auch am richtigen Weg.

Grödig ist ein schönes Beispiel, das gut umgesetzt wurde. Hier stehen nicht klassische Einfamilienhäuser, sondern es wurde die Fläche sehr gut ausgenutzt. Wo sonst nur wenige Parzellen entwickelt werden, wurden hier 23 Häuser entwickelt. Das ist vom Flächenverbrauch vergleichbar mit dem mehrgeschossigen Wohnbau. Für mich ein Beispiel, wie auch Gemeinden den Wohnbau vorantreiben können.

Geförderte mehrgeschossige Wohnungen können in der Stadt sehr effektiv sein. Es gibt aber durchaus Ortsgemeinden, wo die örtlichen Politiker*innen ein Problem mit mehrgeschossigen Wohnungen haben – etwa, was das Ortsbild betrifft. Gibt es einen Kompromiss einem Ein- oder Mehrfamilienhaus oder einer Wohnung, womit man einerseits Platz spart und andererseits ein schönes Ortsbild bewahrt?

Ich sehe es als meine Aufgabe, im Sinne des Klimaschutzes und unserer langfristigen Ziele mich ganz klar dem verdichteten Wohnbau zu verpflichten. Unabhängig davon, ob dieser mehrgeschossig oder verdichtet wie in Grödig ist. Klar, die Gemeinden haben hier Gestaltungsmöglichkeiten. Wichtig ist aber, dass wir den Flächenfraß und die Zersiedelung stoppen.

Ich sehe es als meine Aufgabe, im Sinne des Klimaschutzes und unserer langfristigen Ziele mich ganz klar dem verdichteten Wohnbau zu verpflichten.

Diese beiden Entwicklungen können wir mit Wohnbau-Förderungen unterstützen. Die Grundstücksgröße ist eine Voraussetzung, um zu dieser Förderung zu kommen. Diese Ansicht teilen nicht alle, aber mir nützt eben das schönste Passiv-Haus nicht, wenn dann eine Doppelgarage aufgrund der Zersiedelung notwendig ist. Das Verkehrsthema – im Sinne von öffentlichem Verkehr – ist eng mit der Art, wie wir wohnen, verknüpft. Je größer die Zersiedelung, desto schwieriger wird der Schritt hin zu mehr öffentlichem Verkehr.

Brauchen wir in unserer Gesellschaft andere Wohnmodelle, die weniger Raum für eine einzelne Familie vorsehen? Glauben Sie, dass es auch ein gesellschaftliches Problem ist? Immerhin wollen viele ein Haus mit sehr viel Platz.

Ich sage immer, wir können den jungen Menschen nicht das Haus im Grünen versprechen. Das wird sich auf Dauer nicht ausgehen. Wir müssen ihnen aber qualitativ hochwertige Wohnmöglichkeiten – gerade bei Mietwohnungen – ermöglichen.

Sie sprechen hier wahrscheinlich Baugruppen an. Diese habe ich auch in die Wohnbau-Förderung aufgenommen. Ich glaube aber nicht, dass sich das wirklich auf eine große Menge skalieren lässt. Es wird eine Baugruppe beim Dossenweg geben, aber an sich wird das nicht die Masse überzeugen. Ich lasse mich aber gerne eines Besseren belehren.

Wir haben auch oft nicht mehr diese klare Trennung zwischen Miete und Eigentum. Bei Miete gibt es klassisch Zuweisungsrechte bei der Gemeinde – wer bekommt die Wohnung? Wenn man sich in einer Baugruppe aber Flächen teilt, möchte man sich das doch lieber selbst aussuchen. Die Förderungen gibt es aber und wir schauen, wie sich das entwickelt.

Ein weiteres Problem in Salzburg sind die Zweitwohnsitze, vor allem in den touristischen Zentren, etwa im Salzkammergut. Sehen Sie hier ein Problem und falls ja, wie kann man dem entgegensteuern?

Das Problem sind die illegalen Zweitwohnsitze. Es gibt in Salzburg auch Gemeinden mit einem hohen Anteil an legalen Zweitwohnsitzen, die in diesen Gemeinden auch gern gesehen sind. Dadurch kommt viel Kaufkraft in den Ort. Aber das betrifft eher die Vergangenheit.

Wenn wir Hauptwohnsitzgebiete haben, müssen wir stark darauf schauen, dass hier auch wirklich Hauptwohnsitze entstehen. Die Leerstandsabgabe (Kommunalabgabe Leerstand), die es bald geben wird, ist sinnvoll, da damit Kosten der Gemeinde getragen werden. Sie wird aber keinen Lenkungseffekt haben, sie wird keine Wohnungen mobilisieren können.

Gibt es einen Unterschied in der Herangehensweise im Wohnbau in der Stadt selbst und am Land, und welche Unterschiede sind dies?

In der Stadt ist die Dichte eine andere. Genauso in den Bezirkshauptstädten. Man versucht hier, die Dichte zu erhöhen. Es gibt einige Erfolgsmodelle, wo die Dichteerhöhung zugunsten von Mietwohnungen ausfiel. Die Wohnungen in höheren Stockwerken sind natürlich teurer. Unser Interesse muss hier sein, die möglichen Widmungsgewinnen in Richtung geförderter Mietwohnungen zu bringen.

In der Peripherie gibt es eine Art Flucht in manchen Regionen vom Land in die Bezirkshauptstädte. Wie kann man die Wohnbausituation – gerade für junge Leute – in den kleineren Gemeinden attraktiver gestalten?

Wir haben eine Umfrage – den ersten großen Jugendreport – gemacht, an dem sich 1500 Jugendliche in Salzburg beteiligt haben. Man sah hier eine hohe Zufriedenheit der Jugendlichen in ihren Gemeinden. Ich interpretiere dies so: Solange sie noch in der Gemeinde verwurzelt sind, sehen sie auch noch ihre Zukunft in der Gemeinde.

Oft ist es aber so, dass sie später studieren gehen und dann braucht es Arbeitsplätze, damit sie auch wieder in die Gemeinde zurückkommen. In Salzburg versucht die gesamte Landesregierung, den ländlichen Raum zu stärken. Das ist auch meine Position als Jugendlandesrätin. Wir schauen, was es vor Ort braucht.

Letztlich sind es aber Lebenswege und persönliche Entscheidungen, die sich oft nach potenziellen Arbeitsplätzen richten. Um hier entgegenzuwirken, verlegen wir von Seiten des Landes auch Dienststellen bewusst in die Peripherie, um zunehmend die ländlichen Regionen zu stärken.

Also ist es auch zum Teil ein Arbeitsplatzproblem?

Ich denke, hier spielen mehrere Faktoren zusammen. Insgesamt würde ich in Salzburg aber nicht von einer Landflucht sprechen.

Die Frage der Refinanzierungsmodelle in den unterschiedlichen Gemeinden bezüglich der Baulandsicherung hat in letzter Zeit für Kontroversen gesorgt. In unterschiedlichen Gemeinden gab es unterschiedliche Ansätze. Einerseits hatten wir neutrale Kostenmodelle, bei denen die Gemeinden um den entsprechenden Preis inklusive der Aufwandskosten an Bürger*innen weiterverkauften. Andererseits gab es Gemeinden, die hier „profitiert“ haben und einen Zuschlag verrechneten. Das Argument einiger Bürgermeister hierfür war, man würde es ja in die Gemeinde hineininvestieren. Wie stehen Sie zu diesen Modellen und welche Argumente sprechen für diese?

Solche Baulandsicherungsmodelle sind nicht dafür da, um Infrastrukturprojekte zu refinanzieren, sondern um Bauland – möglichst für den leistbaren Wohnbau – zu sichern. Ich muss aber sagen, bisher betrifft das nur eine einzige Gemeinde, die die Grundstücke teurer verkauft hatte. Der Preis lag aber noch immer deutlich unter dem Marktwert.

Baulandsicherungsmodelle sind nicht dafür da, um Infrastrukturprojekte zu refinanzieren, sondern um Bauland – möglichst für den leistbaren Wohnbau – zu sichern.

Hier muss man sich den Grund genauer ansehen. In dieser einen Gemeinde wurde schon viel in Richtung leistbares Wohnen gemacht. Deshalb möchte ich es ungern pauschalisieren. Baulandsicherungsmodelle sind aber dafür da, um leistbares Wohnen zu sichern.

Die Umweltthematik ist auch im Wohnbau äußerst relevant. Welche Finanzierungs- und Förderungsprojekte gibt es vom Land und sind für die nächsten Jahre zusätzliche Projekte für den Umweltbereich vorgesehen?

Der Gebäudebereich ist ein Vorzeigebereich, der steigendes Umwelt- und Klimabewusstsein auch tatsächlich widerspiegelt. Man muss sich hier nur die EU-Gebäuderichtlinien ansehen. Jungen Menschen ist das weniger bekannt, Der Gebäudebereich ist ein Vorzeigebereich, der steigendes Umwelt- und Klimabewusstsein auch tatsächlich widerspiegelt. Man muss sich hier nur die EU-Gebäuderichtlinien ansehen. Jungen Menschen ist das weniger bekannt, aber man sieht, dass es Jahr für Jahr mehr wird. Von der Dämmung bis hin zu Energieverbrauchs- und Aufwendungsvorschriften.

Die Vorgaben wurden stetig angehoben. Unser heutiger Standard ist ein äußerst hoher und das ist Baugesetz. Das heißt, man muss diesen Standard erfüllen. Wenn man sich die Prognosen der Klimastrategie des Landes Salzburg für 2030 und 2050 ansieht, so wird deutlich, dass der Gebäudesektor jener Sektor ist, in dem die Emissionen am stärksten verglichen zu 2016 sinken sollen.  Alle Expert*innen werden bestätigen, dass hier wirklich viel umgesetzt wird, und dass der Standard in der EU ein sehr guter ist.

Was ist ihre Vision für den Salzburger Wohnbau für die nächsten Jahre?

Ich möchte, dass junge Menschen die Gewissheit haben, dass es für sie einen Weg gibt, sehr gut in einer geförderten Mietwohnung wohnen dazu können. Wann immer wir Wohnungen übergeben, unterscheiden sich diese nicht darin, ob es geförderte Miet- oder Eigentumswohnungen sind. Die werden immer in bestem Zustand übergeben. Jede Wohnung reicht von guten Lagen bis hin zu Balkonen, Terrassen und Eigengärten. Auf diesem Weg sind wir bereits. Ich möchte auch die Gewissheit vermitteln, dass jedes Jahr ausreichend geförderte Wohnungen gebaut werden.